Carnet d'entretien et loi 16 : pourquoi les copropriétés auront besoin de toi

Loi 16 · Copropriété

La loi 16, en bref

La loi 16 (adoptée en 2019) a modifié le Code civil du Québec pour mieux encadrer la copropriété divise. Le règlement qui en précise les modalités, le Règlement sur certaines mesures en matière de copropriété divise, est en vigueur depuis le 14 août 2025.

Il oblige les syndicats de copropriété à :

• faire établir un carnet d'entretien de l'immeuble ;
• faire produire une étude du fonds de prévoyance.

Selon Québec.ca, les syndicats disposent d'un délai de trois ans et un jour pour faire établir leur carnet et obtenir une première étude du fonds de prévoyance.

Sources : Québec.ca, « Mesures en copropriété » ; Règlement sur certaines mesures en matière de copropriété divise, RLRQ c. CCQ, r. 8.01.

Qu'est-ce qu'un carnet d'entretien ?

Le carnet d'entretien, c'est la mémoire de l'immeuble. Selon le règlement (art. 2 et 3), il contient notamment :

• un inventaire des parties communes et des matériaux, appareils et équipements qui les composent ;
• pour chacun : la date d'installation si elle est connue, les travaux d'entretien requis, leur fréquence et la date où ils ont été faits, les réparations courantes et leur date, les contrats et garanties, les rapports d'inspection et les manuels du fabricant ;
• une estimation de l'état et de la durée de vie restante de chaque élément, et la liste des réparations majeures et des remplacements à prévoir sur au moins les 25 prochaines années.

Qui fait quoi ?

C'est ici que beaucoup de gens se trompent. Il y a trois rôles distincts.

Établir et réviser le carnet : un professionnel indépendant

Seul un membre de l'Ordre des ingénieurs, de l'Ordre des architectes, de l'Ordre des technologues professionnels ou de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec peut établir le carnet (art. 1). Cette personne doit travailler principalement en gestion, construction, rénovation, évaluation ou inspection immobilière, et n'avoir aucun lien avec l'immeuble ou son gestionnaire.

Le carnet doit être révisé au moins tous les cinq ans par une personne qui remplit les mêmes conditions (art. 5), dix ans dans certains cas précis.

Mettre à jour le carnet : le conseil d'administration, chaque année

Le carnet doit être mis à jour par le conseil d'administration au moins une fois par année (art. 4). La mise à jour consiste à y ajouter tout nouveau renseignement ou document : les travaux faits, les réparations, les rapports d'inspection. Et si des travaux prévus n'ont pas été faits, le carnet doit le mentionner et en donner la raison.

Faire vivre le carnet au quotidien : les gens de maintenance

Entre deux révisions, cinq ans, c'est long. Pour que la mise à jour annuelle soit juste, il faut que quelqu'un, sur le terrain :

• inspecte régulièrement les composantes ;
• fasse l'entretien prévu, au bon moment ;
• note ce qui a été fait, quand, et ce qui a été observé ;
• signale ce qui se dégrade plus vite que prévu.

Ce n'est pas le rôle du professionnel qui établit le carnet. Ce n'est pas non plus, réalistement, celui des administrateurs bénévoles d'un syndicat. C'est le rôle de gens de maintenance organisés, qui savent lire un bâtiment et documenter leur travail.

Pourquoi c'est un métier d'avenir

Faisons le calcul simple : chaque syndicat de copropriété du Québec est visé. Tous devront, année après année, produire une mise à jour de leur carnet, avec des travaux d'entretien réellement faits et documentés. Le besoin ne disparaîtra pas après une première vague : il revient chaque année.

Pour quelqu'un qui aime l'entretien préventif, qui est rigoureux et qui aime que les choses soient bien documentées, c'est une occasion rare : un métier dont la loi confirme l'utilité.

Ce que ça change pour ta carrière

Si tu as un DEP en entretien général d'immeubles, ou une solide expérience en maintenance, les compétences qui comptent le plus pour ce virage sont :

• l'inspection : repérer les signes d'usure avant qu'ils deviennent des bris ;
• la planification : savoir quoi faire, à quelle saison, à quelle fréquence ;
• la documentation : écrire clairement ce qui a été fait et observé ;
• la communication : expliquer un constat à un propriétaire ou à un conseil d'administration.

Chez Beau-frère à louer : responsable de maintenance résidentielle

Chez Beau-frère à louer, c'est exactement le rôle du responsable de maintenance résidentielle. Il inspecte, bâtit le plan d'entretien préventif, s'assure qu'il est suivi, et tient le registre de ce qui a été fait.

On commence par les maisons de nos membres, et les syndicats de copropriété s'ajouteront ensuite aux portefeuilles, qui compteront environ 50 maisons et quelques syndicats. Pour être clair : Beau-frère à louer n'établit pas les carnets d'entretien, ce rôle appartient aux professionnels habilités. Notre rôle, c'est de faire vivre le carnet entre deux révisions.

Le parcours : six mois d'intégration sur le terrain, dans un emploi payé, 10 inspections supervisées et une formation à l'élaboration de plans d'entretien, puis le rôle de responsable à 28,50 $/h, possible dès 6 mois. Dès le premier jour : 26 $/h, 35 heures garanties, de jour en semaine, fourgonnette fournie.